Depuis le 1er octobre 2024, la publicité de la TUP, la transmission universelle de patrimoine, au BODACC est devenue obligatoire, ce qui rend la séquence plus visible pour les créanciers et les cocontractants. Pour le bail commercial, la règle de fond reste la même : l'associé unique reprend le bail, même si une clause prétend bloquer ce transfert.
Le bail passe avec la société dissoute
La transmission universelle de patrimoine transfère l'ensemble du patrimoine de la filiale à l'associé unique. Le bail commercial suit ce transfert de plein droit. Une clause qui exigerait un accord préalable du bailleur pour bloquer ce passage ne tient pas sur ce point.
Le texte central est l'article L. 145-16 du Code de commerce. Il prévoit qu'en cas de transmission universelle de patrimoine réalisée dans les conditions de l'article 1844-5 du Code civil, la société bénéficiaire est substituée au preneur initial dans tous les droits et obligations du bail, nonobstant toute stipulation contraire.
Concrètement, vous ne repartez pas de zéro. Pas besoin d'une nouvelle négociation du bail simplement parce que la filiale disparaît. L'associé unique reprend la place du locataire, avec le même loyer, les mêmes charges, les mêmes obligations d'exploitation et les mêmes risques d'impayé si la dette locative existe déjà — voir aussi notre page dédiée à la TUP.
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Le bailleur ne perd pas ses droits
Le transfert protège l'occupation des locaux, pas les manquements du locataire. Le bailleur garde ses actions sur les loyers, les charges, les réparations et les garanties prévues par le bail, sauf clause devenue inopposable sur le seul transfert.
Le même article L. 145-16 du Code de commerce précise que la société bénéficiaire est substituée dans tous les droits et obligations du bail. Le bailleur peut donc demander l'exécution du bail au nouvel occupant juridique, sans avoir à signer un nouveau contrat.
Le point sensible n'est pas le transfert du bail lui-même. Le point sensible est la preuve. Il faut que la TUP soit correctement décidée, publiée et datée. Depuis le décret n° 2024-751 du 7 juillet 2024, applicable le 1er octobre 2024, la dissolution donnant lieu à TUP doit être publiée au BODACC. Cette publicité renforce l'opposabilité de l'opération vis-à-vis des tiers.
Pour un bailleur, la bonne protection consiste moins à tenter d'interdire le transfert qu'à vérifier rapidement trois points :
- l'identité exacte de la société bénéficiaire,
- la date d'effet de la TUP,
- l'état des loyers, charges et garanties au jour du transfert.
Les autres contrats ne suivent pas tous
Le bail commercial bénéficie d'un régime spécial. Ce régime spécial ne s'étend pas automatiquement aux autres contrats. C'est là que naît le vrai risque opérationnel après la dissolution.
Une TUP transmet en principe le patrimoine. Mais certains contrats restent attachés à la personne du cocontractant, ou contiennent des mécanismes qui exigent un accord, une confirmation ou une réémission. C'est fréquent pour un cautionnement, un contrat de franchise, un mandat, parfois une autorisation administrative ou une convention bancaire.
Le résultat est souvent contre-intuitif. Vous gardez les locaux, mais vous pouvez perdre un support utile à l'exploitation. Une caution donnée par un tiers peut être contestée dans son maintien. Un mandat commercial peut s'éteindre. Une franchise peut exiger l'accord du franchiseur. Une ligne bancaire peut être revue si le contrat contient une clause de changement de structure ou de disparition d'une filiale.
| Contrat | Transmission automatique probable ? | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Bail commercial | Oui, par texte spécial | Clauses contraires réputées non écrites sur ce transfert |
| Cautionnement | Non, à vérifier | Engagement souvent personnel ou strictement interprété |
| Franchise | Non, à vérifier | Accord du franchiseur fréquent |
| Mandat | Non, souvent fragile | Contrat lié à la personne du mandataire |
Chez Joubert & Associés, nous voyons souvent le même angle mort : la société sécurise la disparition juridique de la filiale, mais laisse de côté les contrats qui font tourner l'activité au quotidien.
La revue utile se fait avant l'opposition
La fenêtre de travail est courte. Une TUP mal préparée crée moins un débat sur le bail qu'un enchaînement de blocages annexes. Le sujet n'est pas de savoir si le local reste occupé, mais si l'exploitation reste continue.
Le point de départ juridique de la TUP reste l'article 1844-5 du Code civil. En pratique, il faut relire le bail, les sûretés, les contrats d'exploitation, les contrats bancaires et la chronologie de publicité — voir aussi nos analyses conditions juridiques de la TUP et jurisprudence Cassation sur la TUP. C'est la seule manière d'éviter une disparition propre sur le papier et désordonnée sur le terrain.
Notre conclusion est simple : le bail commercial est rarement le contrat qui casse la TUP, malgré la clause contraire. Les ruptures viennent plus souvent des garanties, des autorisations et des contrats dépendants. C'est le point que beaucoup de contenus généralistes laissent en arrière-plan, alors qu'il décide de la continuité réelle de l'activité.
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Foire aux questions
Sources
- Code de commerce, article L. 145-16 · Version consultée le 14 mai 2026
- Code civil, article 1844-5 · Version consultée le 14 mai 2026
- Décret n° 2024-751 du 7 juillet 2024 · Applicable au 1er octobre 2024